タワーマンションの「囲い込み」を防ぐ方法｜透明性の高い不動産取引とは

タワーマンションの「囲い込み」を防ぐ方法｜透明性の高い不動産取引とは

 

「大阪市内でタワーマンションの売却を依頼しているが、なかなか内覧が入らない」「数ヶ月経っても具体的な検討者が現れない」とお悩みのオーナー様は多いのではないでしょうか。もしかすると、その原因は物件の魅力不足ではなく、不動産会社による「囲い込み」にあるかもしれません。

 

この記事では、不動産業界の悪しき慣習である「囲い込み」の実態と、オーナー様ご自身でできる具体的な対策について分かりやすく解説します。大切な資産を適正な価格で売却するためのヒントとして、ぜひお役立てください。

 

不動産の「囲い込み」とは？なぜ起こるのか

不動産の「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が、他社から「その物件をお客様に紹介したい」と問い合わせがあっても、「すでに商談中です」などと嘘をついて断り、自社だけで情報を抱え込んでしまう行為を指します。

漫画やドラマなどで「悪徳不動産屋」として描かれることもありますが、なぜこのような行為が起こるのでしょうか。その最大の理由は「両手仲介」を狙うためです。自社で買主も見つけることができれば、売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることができるため、他社を排除しようとする心理が働きます。

特に、大阪市内のタワーマンションは物件価格が高額であり、不動産会社にとって一度の取引で得られる手数料が大きいため、囲い込みのターゲットになりやすいという特徴があります。囲い込みをされると、物件情報が市場に広く流通せず、「売却期間が長引く」「相場より安い価格での値下げを提案される」といった、売主様にとって大きな機会損失に繋がります。

 

【対策】囲い込みを防ぐ！レインズの「ステータス管理機能」活用法

囲い込みの被害を防ぐための最も有効な対策は、オーナー様ご自身で情報流通の状況をチェックすることです。ここで活躍するのが「レインズ（REINS）」というシステムです。

レインズとは、国土交通省の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークです（近畿圏の場合は「近畿圏不動産流通機構」が管轄しています）。専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへの物件登録が義務付けられています。

不動産会社がレインズに物件を登録すると、売主様に対して「登録証明書」が発行されます。この証明書に記載されている「確認用ID」と「パスワード」を使うことで、売主様専用の画面にログインし、ご自身の物件が現在どのような状況（ステータス）になっているかを直接確認することができます。チェックすべきステータスは以下の3つです。

• 公開中： 他の不動産会社にも情報が公開され、紹介が可能な状態です。この状態であれば正常です。
• 書面による購入申込みあり： 実際に買主から書面で申込みが入っている状態です。
• 売主都合で一時紹介停止中： 売主様のご事情（一時的に案内ができない等）で紹介を止めている状態です。

もし、申込みが入っていないのに「書面による購入申込みあり」となっていたり、ご自身に心当たりがないのに「売主都合で一時紹介停止中」となっていたりする場合は、不動産会社が意図的に情報を止めて（囲い込んで）いる可能性が高いため、直ちに担当者へ事実確認を行う必要があります。

※参考：公益財団法人不動産流通推進センターおよび近畿圏不動産流通機構のステータス管理運用ルールに基づく

透明性の高い不動産会社を見極める3つのポイント

レインズでの確認も重要ですが、一番の対策は「最初から信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。以下の3つのポイントを意識してパートナーを見極めましょう。

1. 活動報告の義務を遵守しているか： 契約に基づく頻度（専任媒介なら2週間に1回以上など）で、具体的な問い合わせ件数や市場の反応を丁寧に報告してくれるかを確認します。
2. 他社からの問い合わせ状況をオープンにしているか： 「他社からもこんな問い合わせがありましたよ」と、隠さず共有してくれる担当者は信頼度が高いと言えます。
3. 「囲い込みをしない」と明言しているか： 自社の利益よりも、売主様の利益を最優先する姿勢が会社のポリシーとして根付いているかが重要です。

 

イーアス不動産が選ばれる理由

大阪市中央区に拠点を構える「イーアス不動産株式会社」では、1,000件以上の不動産取引実績に基づき、徹底した情報公開と透明性の高いお取引をお約束しています。私たちは「他社でなかなか売れなかった物件」をご相談いただくことも多く、その原因をプロの目線で分析し、適正な販売戦略を再構築することで多数の成約へと導いてきました。

また、タワーマンションの売却においては、「ご近所に知られずに売却したい」というご要望も少なくありません。当社では、情報を囲い込むのではなく、独自のネットワークを活用した「水面下での販売（非公開物件としてのマッチング）」や、お住まいになりながらの売却における「内覧同行」など、プライバシーに配慮した柔軟なサポートを得意としています。

弁護士や税理士などの士業専門家とも密に連携しているため、売却後の税務相談やお住み替えの計画までワンストップで対応可能です。専門的な不動産用語も分かりやすく噛み砕き、心理的ハードルを下げる伴走型サポートで、「お客様にいい明日をお届けします」。

 

まとめ

タワーマンションの高値売却を成功させるためには、不動産会社による「囲い込み」を未然に防ぎ、透明性の高い市場で広く買主を探すことが不可欠です。レインズのステータス管理機能などを活用し、ご自身の大切な資産を守る対策を行いましょう。

「今の不動産会社の対応に不安がある」「囲い込みされているかもしれない」とお悩みの方は、ぜひ一度イーアス不動産へご相談ください。大阪エリアのタワマン市場を知り尽くしたプロフェッショナルが、秘密厳守で無料査定・ご相談を承ります。

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■この記事の監修者
イーアス不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士
大阪市内を中心に15年以上、1,000件以上の不動産取引に従事。特に中央区・天王寺区のタワーマンション売却において、AIデータと地域密着の経験を活かした「高値成約」に定評がある。弁護士・税理士とも連携し、住み替えから相続までワンストップで「お客様にいい明日」を届ける不動産コンサルタント。