老後資金のためのタワマン売却｜リースバックのメリットとデメリット

1. はじめに：老後資金の不安、住み慣れたタワマンを手放さずに解決できる？

大阪市内でタワーマンションにお住まいのオーナー様、定年退職や今後のライフプランを見据えたとき、「老後の生活資金や医療費にもう少しゆとりが欲しい」と不安を感じることはありませんか？

自宅を売却すればまとまった現金が手に入りますが、「長年住み慣れた家から引っ越したくない」「近所の人に家を売ったと知られるのは気が引ける」というお悩みをお持ちの方は非常に多いです。そんなジレンマを解決する選択肢として近年注目を集めているのが、「マンションのリースバック」という手法です。

この記事では、リースバックのメリットはもちろん、不動産業者が積極的には語らない「買取価格の現実（デメリット）」までを包み隠さずお伝えします。最後までお読みいただければ、大切な資産で損をすることなく、老後の不安を解消するための正しい選択肢が見えてくるはずです。

 

2. マンションの「リースバック」とは？ 3つのメリットを分かりやすく解説

リースバックの仕組み（漫画でわかる基本）

リースバックとは、一言でいえば「自宅を売却して現金を受け取り、同時に『賃貸契約』を結んで今の家に住み続ける」という仕組みです。

漫画のストーリーに例えるなら、長年お城の「城主（所有者）」だった主人公が、お城をお金持ちに買い取ってもらう代わりに、今度は「借家人（店子）」として毎月家賃を払いながら、そのまま同じ部屋に住み続けるようなイメージです。見た目の生活は昨日までと全く変わりません。

老後資金における大きなメリット

この仕組みには、老後の資金計画において以下の3つの大きなメリットがあります。

• 1. まとまった現金がすぐに手に入る：売却代金が一括で支払われるため、老後の生活費や医療費、借入金の返済などに自由に使えます。
• 2. 引っ越し不要でプライバシーが守られる：外から見れば今まで通り生活しているだけなので、ご近所に「家を売ったこと」が知られません。
• 3. 維持費の負担から解放される：所有者ではなくなるため、毎年の固定資産税や、タワーマンション特有の高額な管理費・修繕積立金を支払う必要がなくなります。
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3. 【要確認】リースバックのデメリットと「買取価格の現実」

買取価格は「市場価格の7〜8割」になるのが相場

一見すると魔法のような仕組みですが、最大のデメリットが存在します。それは、リースバックでの買取価格は、一般的に普通に売却した時の市場価格の7割〜8割程度まで下がってしまうという厳しい現実です。

なぜ安くなるのでしょうか？それは、買い手（不動産会社や投資家）から見れば、購入後すぐにオーナー様へ貸し出すため、「利回り（投資対効果）」を確保しなければならないからです。将来退去された後の価格下落リスクや、家賃滞納のリスクなどをあらかじめ差し引いて計算するため、どうしても買取価格は安く設定されます。

※注：実際の買取割合は、マンションの築年数、立地（駅からの距離）、ブランド力などによって物件ごとに変動します。

毎月の「家賃」が発生する・住める期間の制限

また、固定資産税や修繕積立金がなくなる代わりに、周辺相場に基づいた「家賃」の支払いが生じます。売却で得た資金を家賃の支払いで食いつぶしてしまっては本末転倒です。
さらに、リースバックの多くは「定期借家契約」という期間の定まった契約となるため、2〜3年などの契約期間が終了すると、再契約できずに退去を求められるリスク（一生住めるとは限らないリスク）がある点にも注意が必要です。

 

4. 【イーアス不動産の視点】リースバックと「通常の売却」どちらが正解？

大阪市内のタワマン相場から見る「手残り資金」の比較

大阪市内のタワーマンション、特に私たちが拠点とする中央区（谷六周辺）や天王寺区などのエリアは、現在非常に資産価値が高く、高値での売却が十分に狙える市場です。

例えば市場価格1億円のタワマンの場合、普通に売却すれば1億円近くが手に入りますが、リースバックでは7,000万円前後になってしまう可能性があります。この「約3,000万円の差額」は、老後の生活においてあまりにも大きすぎます。

イーアス不動産では、「引っ越したくない」というお気持ちには深く共感しつつも、目先の現金だけにとらわれず、「最終的にお客様の手元にいくら残るか（手残り資金）」を客観的にシミュレーションし、一番有利な方法を選ぶべきだと考えています。

 

5. 老後のタワマン売却なら、イーアス不動産が選ばれる理由

「住みながらの売却」と「水面下での販売」でプライバシーを守る

もし、「近所に知られたくないから」「引っ越しの段取りが面倒だから」という理由だけでリースバックを検討されているなら、少しお待ちください。
イーアス不動産では、インターネット広告等を出さず、独自のネットワークで買主様を見つける「水面下での販売」を得意としています。さらに、今のお部屋に「住みながらの売却活動」を行う場合でも、内覧時には私たちが必ず同行し、買主様へのご案内や交渉を伴走型でサポートいたします。これにより、ご近所に知られることなく、相場通りの「高値」で売却し、まとまった資金を手にしてからゆっくりと次の住み替え先を探すことが可能です。

弁護士・税理士と連携した安心の伴走型サポート

不動産売却には、複雑な税金の計算や相続対策なども絡んできます。当社は15年以上、1,000件以上の不動産取引実績があり、提携する弁護士や税理士などの士業と強固に連携しています。
「他社でリースバックを勧められたが、金額に納得がいかない」「なかなか売れずに困っている」といった難しい案件も、豊富なノウハウで数多く成約へと導いてまいりました。心理的なハードルが高い不動産の売却を分かりやすくサポートし、安心をお届けするのが当社の解決力です。

 

6. まとめ：老後の安心は、無料査定・ご相談から

• リースバックはまとまった資金が入り、住み続けられるメリットがある
• しかし、買取価格は市場価格の「7〜8割」と安くなるのが一般的
• 一生住み続けられる保証はなく、家賃の支払い負担も発生する
• イーアス不動産の「水面下での販売」や「住みながら売却」なら、相場で高く売れて近所にも知られない

老後の大切な資金を守るためには、ひとつの方法に固執せず、複数の選択肢を比較することが何より重要です。イーアス不動産は「お客様にいい明日をお届けします」のモットーのもと、リースバックを使った場合の収支と、通常の売却を行った場合の収支を無料で比較・シミュレーションいたします。
ご相談いただいたからといって、無理に売却を急がせることは決してありません。まずはご自身のマンションが「いま本当はいくらの価値があるのか」を知ることから始めてみませんか？どうぞお気軽にご相談ください。

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■この記事の監修者
イーアス不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士
大阪市内を中心に15年以上、1,000件以上の不動産取引に従事。特に中央区・天王寺区のタワーマンション売却において、AIデータと地域密着の経験を活かした「高値成約」に定評がある。弁護士・税理士とも連携し、住み替えから相続までワンストップで「お客様にいい明日」を届ける不動産コンサルタント。