「売り先行」か「買い先行」か？大阪でのタワマン買い替え最適解

「売り先行」か「買い先行」か？大阪でのタワマン買い替え最適解

「今のタワーマンションを売って、新しい住まいに買い替えたいけれど、先に売るべきか？先に買うべきか？」

大阪の都心部でタワーマンションの売却を検討されているオーナー様から、このようなご相談を非常に多くいただきます。買い替えの順番を間違えると、資金計画が狂ってしまったり、希望の物件を逃してしまったりと、大きなストレスを抱えることになりかねません。

結論から申し上げますと、資金に十分なゆとりがある場合を除き、基本的には「売り先行」が圧倒的に安全で最適な選択となります。

この記事では、大阪市中央区で1,000件以上の不動産取引をサポートしてきたイーアス不動産が、タワマン買い替えにおける「売り先行」「買い先行」のメリット・デメリットから、失敗しないためのプロの戦略までを分かりやすく解説します。最後までお読みいただければ、あなたにピッタリの買い替え手順が必ず見つかります。

 

タワマン買い替え「売り先行」と「買い先行」の違いとリスク

それぞれのメリット・デメリット

マンションの買い替えには、今の家を先に売却してから新居を探す「売り先行」と、新居を先に購入してから今の家を売る「買い先行」の2つのパターンがあります。まずは、それぞれの特徴を整理しましょう。

• 【売り先行】
  • メリット：売却価格が確定するため、新居の購入予算が明確になり、資金計画が立てやすい。売り急ぐ必要がなく、希望価格で高く売れる可能性が高まる。
  • デメリット：売却から新居購入までに期間が空く場合、仮住まい（賃貸など）の家賃や引越し費用が2回分かかることがある。
• 【買い先行】
  • メリット：仮住まいの必要がなく、引越しが1回で済む。じっくりと理想の新居を探すことができる。
  • デメリット：今の家がいつ、いくらで売れるか分からないため資金計画が不安定。後述する「ダブルローン」のリスクがある。

要注意！「買い先行」に潜むダブルローンのリスク

「買い先行」で最も気をつけなければならないのが、ダブルローン（二重ローン）のリスクです。旧居の住宅ローンが残っている状態で新居のローンを組むため、一時的に2つのローンを同時に返済することになります。

※注記：金融機関の審査基準について
一般的に、金融機関の住宅ローン審査では「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」が30〜35%以内に収まることが求められます。ダブルローンの場合、旧居と新居のローン返済額を合算して計算されるため、相当な高収入や自己資金がないと審査に通りません（※審査基準は金融機関や個人の属性により異なります）。

また、無事にローンが通ったとしても、旧居の売却が想定より長引いた場合、毎月数十万円の支払いが重なり、家計を大きく圧迫する危険性があります。焦って値下げをしてしまい、「相場よりかなり安く手放してしまった」という失敗談も少なくありません。

媒介契約3ヶ月以内の成約率は？データから見る「売り先行」の堅実性

では、マンションを売りに出してから、実際に売れるまでどれくらいの期間がかかるのでしょうか？
不動産会社と結ぶ一般的な「専任媒介契約」の有効期間は最大3ヶ月です。公益財団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）のデータによると、近畿圏における中古マンションの新規登録から成約までの平均日数は、おおむね約70日〜80日前後で推移しています。

つまり、適切な価格設定とマーケティングを行えば、3ヶ月（90日）以内に成約する可能性は十分に高いと言えます。

※注記：市場データの不確実性について
上記の成約日数はあくまで平均値です。タワーマンションなどの高額物件は、一般的なマンションに比べてターゲット層（購入できる方）が限られるため、3ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。最新の市場動向や競合物件の状況によって期間は変動します。

イーアス不動産の視点：大阪エリアのタワマンならどう動くべきか？

タワーマンションが林立する大阪市中央区・天王寺区・北区・西区などのエリアでは、物件の希少性や階数、眺望によって売れ行きが大きく左右されます。

私たちイーアス不動産は、「引き渡し時期の交渉」を巧みに行うことで、売り先行のデメリットである『仮住まい』を回避する戦略を得意としています。
例えば、買い手が見つかった際に「契約は今すぐ行いますが、お引渡しは新居が見つかる半年後にさせてください」といった条件交渉をプロの目線でまとめることで、売り先行の安全性を確保しつつ、買い先行の身軽さを実現することが可能です。

 

イーアス不動産が「タワマン買い替え」に選ばれる理由

「他社で売れなかった物件」も成約へ導く1,000件以上の実績

大阪市中央区を拠点に、約20年・1,000件以上の不動産取引をサポートしてきました。地域密着ならではの相場観と、AIデータ分析を駆使した最新のマーケティング戦略により、他社で長期間売れ残っていたタワマンでも、適正価格で高値成約へ導く独自のノウハウを持っています。

近所に知られない「水面下販売」と安心の「内覧同行」

「マンション内の知り合いに売却を知られたくない」というご要望にお応えし、広告を出さずに独自のネットワークだけで買い手を探す「水面下での販売（非公開売却）」にも強く対応しています。
また、住みながら売却活動を行う場合は、内覧時の準備や対応がご負担になりがちですが、当社の担当者が「内覧同行」し、物件の魅力を買主様にしっかりアピールします。不動産売却の複雑なプロセスも、初心者の方に分かりやすく伴走型でサポートいたします。

士業連携によるワンストップサポート

高額なタワーマンションの売却では、譲渡所得税の計算や、住宅ローン控除の特例など、複雑な税務知識が必要になります。イーアス不動産では、提携する弁護士や税理士などの士業専門家と連携し、税金対策や資金計画、時には相続が絡む案件までワンストップで解決いたします。

 

まとめ：タワマンの買い替えは、信頼できるパートナー選びから

タワーマンションの買い替えは、多くの方にとって人生で一番大きな取引の一つです。資金計画を狂わせないためには「売り先行」を基本とし、ご自身の状況に合わせた柔軟なスケジュール調整を行うことが成功の鍵となります。

私たちイーアス不動産は、「お客様にいい明日をお届けします」をモットーに、お客様一人ひとりのご事情に親身に寄り添います。売却のタイミングや新居探しにお悩みの方は、ぜひ一度、当社の無料査定・個別相談をご利用ください。最適な買い替えプランを一緒に見つけましょう。

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■この記事の監修者
イーアス不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士
大阪市内を中心に約20年、1,000件以上の不動産取引に従事。特に中央区・天王寺区のタワーマンション売却において、AIデータと地域密着の経験を活かした「高値成約」に定評がある。弁護士・税理士とも連携し、住み替えから相続までワンストップで「お客様にいい明日」を届ける不動産コンサルタント。