マンション売却時の「契約不適合責任」とは？売主が負うべきリスクと対策

【はじめに】マンション売却後の不安、「もしも」のトラブルを防ぐには？

「マンションを売却して一安心…と思ったら、後から水漏れが見つかって多額の修理費を請求された」

大阪でマンション売却を検討されているオーナー様から、こうした「売却後のトラブル」に関するご相談をよくいただきます。特に2020年の民法改正以降、売主様の責任を問うルールが変わり、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、事前対策と適切な不動産会社選びを徹底すれば、売却後のリスクは最小限に抑えることが可能です。本記事では、大阪市内で1,000件以上の取引実績を持つイーアス不動産が、売主様が知っておくべき「契約不適合責任」の基本と、タワーマンション売却における実践的なトラブル回避術を分かりやすく解説します。

 

【基礎知識】「契約不適合責任」とは？2020年民法改正のポイント

マンションを売るなら絶対に知っておきたいのが「契約不適合責任」です。これは、引き渡した物件が「種類、品質または数量に関して契約の内容と適合しない」場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

旧「瑕疵（かし）担保責任」からの変更点を超分かりやすく

2020年（令和2年）3月までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。旧法では「隠れた瑕疵（買主が普通に注意しても気づかなかった欠陥）」が対象でしたが、民法改正により「契約書に書かれている内容と違うかどうか」が明確な基準となりました。

つまり、「知らなかった」では済まされず、「不具合があるなら、契約前に全て正直に伝えて契約書に記載しておくこと」が何よりも重要になったのです。

買主に認められた4つの権利

物件に契約書と異なる不具合（契約不適合）があった場合、買主には以下の4つの権利が認められています。

• 追完請求（ついかんせいきゅう）： 修理や代替品の提供を求める権利
• 代金減額請求： 修理ができない、あるいは売主が修理に応じない場合に、代金の減額を求める権利
• 契約の解除： 目的が達成できないほど重大な欠陥がある場合、契約を白紙に戻す権利
• 損害賠償請求： 売主に落ち度（帰責事由）がある場合、損害の賠償を求める権利

 

大阪のタワマン売却で特に注意すべき！よくあるトラブル事例

契約不適合責任は、一般のマンションだけでなく、特にハイグレードな設備が揃うタワーマンションの売却においてシビアな問題になります。

ハイグレード設備（ディスポーザーや床暖房など）の落とし穴

例えば、大阪市内のタワーマンションでは、ディスポーザー、ビルトインエアコン、床暖房などの高級設備が標準仕様となっていることが多くあります。これらは生活を豊かにする反面、経年劣化による故障リスクも伴います。

「引き渡し直後に床暖房が全く効かないことが判明した」「備え付けの食洗機から微小な水漏れがあった」といったケースは、契約書に「故障あり」と記載していなければ、売主の責任で修理費用（追完請求）を負担させられる可能性が高いのです。

【イーアス不動産の視点】事前のヒアリングが成約の鍵

私たちイーアス不動産では、「売って終わり」とは決して考えません。タワーマンション特有の設備事情を熟知しているからこそ、査定時や媒介契約時に徹底したヒアリングと設備の動作確認を行います。
「ちょっと調子が悪いかも」という些細な違和感も、事前に契約書に明記することで、売主様を後々のトラブルからお守りできるからです。

 

売却後のトラブルを未然に防ぐ！売主がやるべき3つの対策

では、具体的にどのようにリスクを減らせばよいのでしょうか。売主様が実践すべき3つの対策をご紹介します。

対策①：物件状況等報告書・付帯設備表の正確な作成

物件の現在の状況（雨漏り、シロアリの害、過去の修繕履歴など）や、置いていく設備の状態（エアコンの有無や故障の有無）を、ありのままに書類に記載します。「マイナスなことを書くと売れなくなるのでは…」と隠すのが一番危険です。

対策②：インスペクション（建物状況調査）の活用

建築士などの専門家による建物調査（インスペクション）を入れることで、素人では分からない建物の劣化状況を客観的に把握できます。買主側も安心して購入できるため、結果的に高値成約に繋がりやすくなります。

対策③：特約事項（免責や期間の限定）の適切な設定

民法の契約不適合責任は「任意規定」のため、売主と買主の合意があれば契約書で責任範囲を変更できます。例えば、「引き渡しから3ヶ月間のみ責任を負う」「設備の不具合については一切免責とする」といった特約を結ぶことが、中古マンション売買では一般的です。

【イーアスの解決策】二人三脚の伴走型サポート

「複雑な書類を漏れなく作れるか不安…」という方もご安心ください。イーアス不動産では、藤田や太田、福川といった親しみやすく誠実な実務スタッフが、専門用語を極力使わず、漫画を読むような分かりやすさで書類作成を二人三脚でサポートします。

 

契約不適合責任のリスクを減らす！「イーアス不動産」が選ばれる理由

大阪市中央区（谷六）を拠点とするイーアス不動産株式会社は、「お客様にいい明日をお届けします」をモットーに、安心・安全な不動産取引をお約束します。

• 圧倒的な専門性と解決力： 1,000件以上の取引実績、特にタワマン売却のノウハウは地域トップクラス。「他社でなかなか売れなかった」という難易度の高い物件も、的確な戦略で成約へ導きます。
• 鉄壁の士業ネットワーク： 弁護士や税理士といった士業と強固に連携。契約不適合責任に関わる法的な不安や、相続が絡む売却もワンストップで解決します。
• プライバシーを守る柔軟性： ご近所に知られずに売却したい方のための「水面下での販売」や、住みながら売却活動を行う際の「内覧同行」など、売主様の事情に合わせたきめ細かい対応が得意です。

 

まとめ：マンション売却の不安は、プロへの無料相談で解決！

2020年の民法改正により、マンション売却においては「契約不適合責任」への対策がより一層重要になりました。リスクをゼロにするためには、物件の不具合を包み隠さず伝え、適切な特約を盛り込んだ契約書を作成する不動産会社のサポートが不可欠です。

「うちのマンション、設備が古いけれど大丈夫かな？」「今の不動産会社の対応に不安がある」という方は、ぜひ一度、イーアス不動産にご相談ください。地域密着のデータと豊富な経験を活かし、あなたのマンション売却を成功へと導きます。まずは無料査定・ご相談から、お気軽にお問い合わせください。