うちの階数だと安く買い叩かれる？タワマン売却のリアルな悩み

「うちの部屋は低層階だから、安く査定されてしまうのではないか……」

「高層階だから買った時は高かったけれど、売る時もちゃんと高く評価されるの？」

大阪市内でタワーマンションのご売却を検討されているオーナー様から、このようなご不安の声をよくいただきます。タワーマンションは一般的なマンションと異なり、同じ建物内でも「階数」によって数千万円の価格差が生じる特殊な不動産です。

しかし、ご安心ください。「階数が低い＝高く売れない」というのは大きな誤解です。この記事では、大阪のタワマン売却に特化した「イーアス不動産株式会社」の専門コンサルタントが、階数が査定額に与えるリアルな影響と、階数に応じた「最も賢い売り方」を分かりやすく解説します。この記事を読めば、あなたの物件が持つ本当の価値に気づき、自信を持って売却の一歩を踏み出せるはずです。

 

タワーマンションの査定額は「階数」でどれくらい変わる？

[1階上がるごとの価格上昇率の目安]

一般的なタワーマンションの価格設定において、「1階上がるごとに価格（平米単価）が約0.5%〜1.0%ほど上昇する」という傾向があります。
※根拠：株式会社東京カンテイの中古タワーマンション市場調査データや、不動産鑑定評価における「階層効用比」の一般的な傾向に基づきます。

たとえば、10階の部屋が5,000万円だとした場合、同じ間取りの11階の部屋は5,025万円〜5,050万円程度になる計算です。これが30階、40階と高層になればなるほど、数千万円単位の価格差となって表れます。

ただし、これはあくまで「新築分譲時」や「平均的な目安」です。中古マンションの査定においては、市況や周辺の開発状況、マンションごとのブランド力によってこの法則通りにならないことも多々あります。1階の違いよりも、「目の前の視界が開ける階数（例：隣のビルが15階建てなら、16階以上で価格が跳ね上がるなど）」に大きな価値が置かれます。

 

【イーアス不動産の視点】大阪エリアならではの「眺望」の価値

タワーマンションの査定において、階数そのものよりも重要なのが「その階から何が見えるか（眺望）」です。私たちイーアス不動産は、大阪市内（の物件を数多く見てきました。例えば、

中央区エリア：「大阪城」の緑やライトアップが見えるか

天王寺区エリア：「あべのハルカス」や天王寺公園の開放的な景色が見えるか

その他：「淀川の花火大会」が見えるか、梅田のビル群の夜景が綺麗か

こうした「大阪ならではのプレミアムな景観」が得られる方角・階数であれば、一般的な階層ごとの上昇率を大きく超えるプラス査定が可能です。当社では、データだけでなく「この景色ならいくら高くても買いたい」という買主様の心理まで計算して査定額を算出します。

 

階数だけじゃない！タワマン査定を左右する意外な3つのポイント

1. 方角・日当たりと「タワマン特有の罠」

一般的な住宅では「南向き」が一番人気ですが、タワーマンションの高層階においては少し事情が異なります。周囲に遮るものがない高層階の南向きや西向きは、「日差しが強すぎて夏場は暑すぎる（西日がきつい）」というタワマン特有の弱点を持つことがあります。
そのため、あえて直射日光が避けられ、順光で景色が綺麗に見える「北向き」が高く評価されるケースも珍しくありません。方角による査定額への影響は、階数との掛け合わせでプロが見極める必要があります。

2. 共用施設の充実度と生活動線

ジムやラウンジ、ゲストルームといった豪華な共用施設へのアクセスの良さもポイントです。また、生活動線において見逃せないのが「エレベーターの待ち時間」です。
朝の通勤ラッシュ時、高層階はエレベーターがなかなか来ない、各階で停まるため時間がかかるといったストレスがあります。この点において、実は低層階は「すぐに外に出られる」「災害時に階段で逃げられる」という強力なメリットを持っています。

3. 【イーアス不動産の視点】低層階を「他社より高く」売る独自のノウハウ

「うちは低層階だから……」と諦める必要はありません。イーアス不動産では、他社で「低層だから安くなりますね」と言われてしまった物件でも、ターゲットを変えることで高値成約に導きます。

タワーマンションの充実したセキュリティや共有施設、ステータス感はそのままに、「地に足のついた安心感（高所恐怖症の方や、小さなお子様がいるファミリー層向け）」や「出入りのしやすさ」を前面に押し出します。階数が低いことはデメリットではなく、「タワマンの恩恵を一番賢く享受できる部屋」というアピールポイントに変わるのです。

イーアス不動産が大阪のタワーマンション売却で選ばれる理由

査定額の仕組みをご理解いただいたところで、私たち「イーアス不動産株式会社」が大阪のタワーマンション売却において、なぜ多くのお客様から選ばれているのか、その強みをご紹介します。

1,000件以上の実績に基づく「AIデータ×地域密着」の適正査定

大阪市中央区（谷六）を拠点とし、市内を中心に15年以上、1,000件以上の不動産取引実績がございます。阪市内のタワーマンション売却は地域トップクラスのノウハウを持っています。AIによる客観的なデータ分析と、長年地域を見てきた「相場観」を掛け合わせ、根拠のある「適正かつ強気の査定」をご提示します。

ご近所に知られない「水面下での販売」でプライバシーを徹底保護

タワーマンション特有の密なコミュニティにおいて、「同じマンションの人に売却を知られたくない」というニーズは非常に高いです。当社では、チラシやネットに情報を公開せず、独自の優良顧客ネットワークや士業（弁護士・税理士等）との連携ルートを通じて買主を見つける「水面下での販売」を得意としています。

プロが同席する「内覧同行」で、住みながらの売却も安心

居住中（住みながら）の売却では、買主様の内覧対応がストレスになりがちです。当社は「伴走型サポート」を大切にしており、内覧時には必ずプロが同行いたします。売主様の心理的ハードルを下げつつ、買主様からの難しい質問にもその場で専門的かつ親しみやすく回答し、物件の魅力を120%伝えて成約へと結びつけます。

 

まとめ：タワマン売却は「階数の価値」を知るプロにお任せを！！

タワーマンションの階数が査定に与える影響は大きく、基本的には高層階ほど価格は上がります。しかし、階数がすべてではありません。眺望、方角、そして低層階ならではの生活のしやすさなど、それぞれの部屋にしかない「独自の強み」をどうアピールするかが、高値売却の鍵を握ります。

イーアス不動産株式会社は、「お客様にいい明日をお届けします」をモットーに、他社で売れなかった物件も独自のノウハウで成約へ導いてきました。弁護士や税理士とも連携し、住み替えから相続までワンストップでサポートいたします。

「まずは自分の部屋の正確な価値を知りたい」という方は、ぜひ一度、イーアス不動産の無料査定・ご相談をご利用ください。あなたの大切な資産の価値を最大化するお手伝いをさせていただきます。

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■この記事の監修者
イーアス不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士
大阪市内を中心に15年以上、1,000件以上の不動産取引に従事。特に中央区・天王寺区のタワーマンション売却において、AIデータと地域密着の経験を活かした「高値成約」に定評がある。弁護士・税理士とも連携し、住み替えから相続までワンストップで「お客様にいい明日」を届ける不動産コンサルタント。